법무법인(유한) 현 김은미 변호사
∥ 문제의 소재
도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)상 재건축사업 또는 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)상 소규모재건축사업의 경우 재건축 대상 물건이 대부분 공동주택으로 이뤄져 있는데, 재건축사업을 진행하다보면 해당 공동주택의 구분소유자 전체의 대지지분을 합해도 1이 되지 않는 경우가 있다.
이 경우 나머지 대지지분의 소유자가 최초 공동주택을 분양한 시공사(당시 시공사가 직접 시행해 분양하는 경우가 많아 시행자 지위도 겸하는 경우가 많음)인 사례가 드물지 않게 있다. 즉, 재건축의 대상인 공동주택을 최초 분양한 시공사가 과거 분양을 할 당시 별도로 공동주택을 소유하지는 않으면서 대지지분만 일부 소유하고 있는 형태다.
이와 같이 시공사에 대지지분 소유권이 남아있을 수 있는 경우의 수로는 미수 공사대금이 남아있는 경우, 시공사가 시행을 겸할 경우라면 토지 매매대금이 남아있는 경우 등을 상정해 볼 수 있으나, 대부분의 경우 30년 이상 경과한 과거의 정확한 사실관계를 확인할 길이 없는 것이 현실이다.
하지만 재건축사업의 주체인 조합이나 기타 시행자는 재건축사업을 위해 과거 시공사 명의로 남아있는 토지의 소유권을 확보해야만 하는 바, 그 해결방안에 대해 살펴보려고 한다.
∥ 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기 청구
이와 같은 문제가 발생하는 경우 조합에서는 과거 분양 당시의 수분양자의 입장을 대변할 수밖에 없고, 따라서 신축 아파트를 분양받는 수분양자로서는 본인과 같은 수분양자 개인이 소유한 대지지분을 합하면 당연히 토지 전체에 대한 소유권을 확보한다는 의사로 분양계약을 체결하는 것이므로, 시공사가 분양과정에서 수분양자에게 별도의 고지 없이 대지지분 일부를 남겨두는 것은 시공사의 기망행위에 해당한다는 취지의 주장을 피력한다.
그러나 최소 30년이 경과한 당시의 상황을 아는 이를 찾기도 어렵거니와 공부상의 자료도 거의 남아있는 않은 현실을 감안할 때 그와 같은 기망행위를 증명하는 것은 사실상 불가능하다.
하지만 이는 근본적으로 시공사 명의로 남아있는 토지에 대해 별도의 대가 지급 없이 소유권을 확보할 수 있어야 한다는 취지의 주장인 바, 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기 청구로 선해해 볼 수 있다. 공동주택의 구분소유자들이 아파트 신축 이후 아파트 대지 전체를 소유의 의사로 20년 이상 평온 공연하게 점유했다는 전제에서, 점유를 하지 않고 별도로 소유권을 행사하지 않은 시공사에 대해 시효취득에 기한 소유권이전등기를 구하는 방식이다.
이 경우 원칙적으로 아파트 구분소유자 전체가 원고가 돼 소송을 진행해야 하는데, 현실적으로 전체 구분소유자가 해당 소송의 당사자가 되고 1인의 소송대리인을 선임해 소송을 진행하는 것이 쉽지는 않다. 이와 관련해 판례는 관리처분계획의 인가․고시가 이뤄진 시점에는 사업시행자인 조합이 사업구역 내 토지 전체를 사실상 지배해 점유하게 됐음을 전제로 조합이 아파트 구분소유자들의 종전 점유를 승계한 것으로 인정한 사례가 있다. 따라서 관리처분계획 인가를 받은 조합이라면 종전 조합원들의 점유를 승계한 것으로 봐 조합이 원고가 돼 소송을 진행할 수 있다.
다만, 구체적인 사실관계 및 소송에 현출된 증거의 수준에 따라 시효취득이 인정된 판례도 있으나 “다른 소유자가 점유하지 않는다고 하더라도 등기부상 해당 지분이 있다는 사실을 용이하게 확인할 수 있다면 타주점유로 봐야 한다”며 시효취득이 부정된 판례도 있는 바, 이 경우는 아래와 같이 매도청구를 통해 소유권을 확보할 수밖에 없다,
∥ 매도청구
현행 도시정비법은 제64조 제1항에서 사업시행계획의 인가가 있은 이후에, 소규모주택정비법은 제35조 제1항에서 건축심의가 있은 이후에 매도청구를 하도록 정하고 있다. 위 각 법률상 매도청구를 하려면 매도청구 전에 최고절차를 거치는 것이 원칙이나 본 사안과 같이 소유자인 시공사가 토지만 소유한 경우에는 애초에 조합설립에 동의할 권한이 없으므로 별도로 최고절차를 거치지 않아도 된다. 그러므로 조합은 매도청구를 통해 적정한 매매대금을 지급하고 대지지분을 매수해 올 수 있다.
∥ 결어
사업시행자로서는 과거 시공사 소유의 토지가 남아있는 것 자체가 납득하기 어렵고, 더욱이 이를 매도청구를 통해 대금을 지급하고 매수해 와야 한다는 사정을 수긍하기 어렵다.
이에 필자를 비롯해 조합을 대리하는 입장에서는 시효취득 주장에 공을 들일 수밖에 없는데, 그럼에도 불구하고 해당 토지의 소유권을 반드시 확보해야 한다면 사업기간 단축을 위해 제 비용을 비교형량해 가급적 빠른 시일 내에 합리적, 경제적으로 소유권을 확보할 필요가 있다.
나아가 소송 외에도 공동주택 신축 후 30년 이상이 경과한 재건축 아파트의 특성상 최초 시공사가 현재에는 존재하지 않는 경우도 있으나, 이상의 문제사안이 발생했다면 시공사와 연락해 합의점을 찾도록 노력해보는 시도도 필요하다.