한정협, 국토부에 도시정비법 전부개정 하위법령 관련 의견 전달
사업방식 통합 등을 담은 전부개정 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 등의 구체적인 그림이 그려졌다.
국토교통부는 전부개정 도시정비법 및 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’(이하 소규모주택정비법) 시행을 위한 행정․절차적 내용 등을 규정한 하위법령안을 마련, 지난 6월 26일까지 입법예고했다.
입법예고된 내용에 따르면, 먼저 도시정비법 하위규정은 기부채납을 현금납부 방식으로 대신할 시 현금납부금 산정일을 ‘현금납부 내용이 반영된 최초의 사업시행계획인가 고시일’로 명확하게 규정(시행령안 제14조)했으며, 정비사업에 참여하지 않는 토지등소유자에 대해 조합이 수용재결 및 매도청구 등의 보상절차를 지연하는 경우 지연일수에 따라 이율을 5%에서 15%까지 차등 적용(시행령안 제60조)하도록 했다.
또한, 입법예고된 도시정비법 하위규정은 분쟁조정위원회의 조정대상을 ▲분쟁이 자주 발생하는 건축물‧토지의 명도사건 ▲손실보상 협의 ▲총회 의결사항 등에 관한 분쟁 등으로 규정(시행령안 제91조)하고 있으며, 정비사업 분쟁을 줄이기 위해 정비구역의 분할‧통합은 경미한 변경 대상에서 제외하는 등의 내용을 담고 있다.
한편, 소규모주택정비법 하위규정안은 빈집으로 관리할 주택을 ‘주거용 오피스텔을 포함한 주택법상 주택’으로 한정하고 공공임대주택, 일시적 사용을 목적으로 하는 별장, 건축 중인 주택, 5년 미만 미분양 주택은 빈집에서 제외(시행령안 제2조)했다.
또한 소규모주택정비사업 등의 요건을 구체화(시행령안 제3조 및 제4조)하고 빈집 판정 시점의 기준(시행령안 제9조)을 마련하는 한편, 빈집 실태조사 및 빈집정비계획의 수립절차․방법 등 빈집 관리를 위한 세부사항을 규정했다.
∥“청산금 지연이자, 가혹하다”
이번에 입법예고된 도시정비법 시행령은 제60조(지연일수에 따른 이자)를 통해 “법 제73조 제3항에서 ‘대통령령으로 정하는 이율’이란 ▲6개월 이내의 지연일수에 따른 이자의 이율 : 100분의 5 ▲6개월 초과 12개월 이내의 지연일수에 따른 이자의 이율 : 100분의 10 ▲12개월 초과의 지연일수에 따른 이자의 이율 : 100분의 15를 말한다”고 규정하고 있다.
하지만, 이에 대해 한국도시정비협회(이하 한정협)는 “급격한 경제악화로 인한 갑작스러운 시공사의 자금경색, 시공사와 조합간 분쟁으로 인한 시공사의 지급보증 거부 등 예상치 못한 외부요인에 의해 청산금을 지급하지 못하는 경우가 있다”며 “지연이자는 조합이 악의적으로 지급을 회피하는 것을 막기 위한 것인데, 위와 같은 부득이한 상황이 발생할 때에도 법정 지연이자인 최고 15%까지 부담하도록 하는 것은 지나치게 가혹하다”고 의견을 밝혔다.
또한 한정협은 “여기서 고려해야 할 사항은 현금청산이 지연된다고 해서 청산자가 기존 부동산을 사용수익하지 못하는 것은 아니라는 점”이라며 “청산자는 기존 부동산을 사용수익하면서 높은 지연이자까지 수익하는 반면, 부득이한 상황이 발생해 어쩔 수 없이 청산금을 지급하지 못한 조합은 높은 지연이자를 부담하게 되는 셈이다. 이렇게 될 경우 조합원들이 막대한 추가 부담을 해야 해 사업 추진에 중대한 차질이 발생할 수 있다”고 강조했다.
한정협은 지연일수에 따른 이자 ▲6개월 이내의 지연일수에 따른 이자의 이율 : 100분의 3 ▲6개월 초과 12개월 이내의 지연일수에 따른 이자의 이율 : 100분의 5 ▲12개월 초과 24개월 이내의 지연일수에 따른 이자의 이율 : 100분의 7 ▲24개월 초과의 지연일수에 따른 이자의 이율 : 100분의 10을 개선 방안으로 제시했다.
∥시행령에서 관리처분기준 구체화해야
한정협은 또 시행령에서 관리처분기준을 구체화해줄 것을 주문하기도 했다.
도시정비법 시행령안 제63조(관리처분의 방법 등) 제1항 제7호가 “(주거환경개선사업과 재개발사업의 경우) 주택의 공급순위는 기존의 토지 또는 건축물의 가격을 고려해 정할 것. 이 경우 그 구체적인 기준은 시․도 조례로 정할 수 있다”고 명시하고 있는 부분과 동조 2항 제1호가 재건축사업의 관리처분 방법에 대해 규정하며 주택 공급순위를 명시하지 않은 점을 문제로 지적한 것.
이와 관련해 한정협은 “재개발사업의 경우 주택공급 순위는 비교적 구체적으로 규정돼 있으나 부대복리시설에 대한 것은 명시적 규정이 없고, 재건축사업의 경우는 주택의 공급순위나 부대복리시설의 공급순위 모두 명확한 근거가 없다”며 “특히 재건축사업의 경우 부대복리시설의 공급순위가 명시돼 있지 않아 상가분양순위와 관련된 분쟁이 지속되고 있다. 따라서 시행령에서 주택 및 부대복리시설 분양순위에 대한 큰 틀의 원칙을 정하고 구체적인 내용은 시도조례에서 정하도록 할 필요가 있다”고 의견을 밝혔다.
∥대표조합원 변경에 대한 사항 포함돼야
이외에도 한정협은 “시행령에 공유물건의 대표조합원 변경에 대한 사항도 포함돼야 한다”고 의견을 밝혔다.
이와 관련해 한정협은 “도시정비법에 1개의 물건을 수인이 공유하는 경우 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정하도록 만 돼있고 대표조합원을 변경하는 조건에 대해서는 명시적 규정이 없어 공유자들이 대표조합원을 변경하고자 할 때 분쟁이 발생하고 있다”며 “예를 들어 일부 공유자는 종전의 대표조합원에 동의하지만, 다른 일부 공유자들이 대표조합원 선정을 철회하고 제3의 조합원을 대표자로 선정할 경우 이를 어떻게 처리해야 하는지가 문제가 된다. 위와 같은 상황이 발생할 경우 조합에서는 기존 의결권 1개를 소멸시킬 수도 없고, 의결권을 2개로 인정하거나 지분만큼 의결권을 줄 수도 없는 상황에 처하기 되기 때문”이라고 말했다.
또한 한정협은 시행령 제33조(토지등소유자의 동의자수 산정 방법 등)에 ‘대표조합원을 선임한 후 변경할 경우 공유자수의 과반 및 공유지분의 과반의 동의를 받아 대표자를 변경할 수 있다’는 내용을 포함하는 의견을 제시했다.
이번에 입법예고된 도시정비법 하위법령 등은 관계기관 협의, 법제처 심사 등을 거쳐 내년 2월 법 시행 전 확정될 계획이다. 새로운 도시정비법 하위법령이 어떤 모습으로 완성될지 귀추가 주목된다.