정비사업 공사비 갈등 최소화에 중점
서울특별시가 최근 공사비 갈등으로 인한 정비사업 지연 사례가 발생함에 따라 조합과 시공사 간 분쟁을 최소화하고 신속한 사업 추진을 지원하기 위해 공사계약표준(안)을 마련했다.
서울시는 착공 등 정비사업 주요 단계별 공사비 변경 내역 점검부터 정비사업 코디네이터 파견 등을 통한 분쟁 조정지원 등의 내용을 담아 기존 ‘서울시 정비사업 표준공사계약서’를 개선·배포한다고 밝혔다.
서울시는 지난 2011년 조합-시공자 간 공사계약체결 시 가이드라인으로 참고 및 활용할 수 있도록 공사비 산출 근거 공개 등을 담은 표준공사계약서를 선제적으로 마련한 바 있다. 이후 올해 1월 국토교통부에서 공사계약체결 및 변경기준을 명확히 한 표준계약서를 배포함에 따라 이를 바탕으로 표준공사계약서를 개선하게 됐다.
개선된 표준공사계약서는 정비사업 일선 현장에서의 혼선을 방지하기 위해 공사비 갈등 방지 및 공공의 분쟁 조정지원 내용 외 다른 조항은 국토부 표준계약서 원문 그대로 사용했으며, 주요 내용으로는 ▲정비사업 주요 단계별 공사비 변경내역 점검(필요 시 검증제도 활용) ▲분쟁 사유 착공지연‧공사중단 제한 ▲공공지원자(구청장) 분쟁 조정 등이 있다.
첫째, 공사비 변경으로 인한 조합 내부 또는 조합-시공자 간 갈등을 방지할 수 있도록 조합원 분양 전 최초 계약 이후부터 사업시행계획 인가까지의 공사비 변경 내역을 점검하고, 공사비 검증 절차를 이행하도록 했다.
특히, 일반분양 후 공사비를 증가시킬 수 있는 설계변경을 지양하고, 천재지변 등으로 공사비 상승 시 입주예정일 1년 전에 변경 내역을 확인하도록 하는 내용도 이번 표준계약서에 포함했다.
또한 공사비 변경 규모에 따라 필요한 경우에는 ‘도시 및 주거환경정비법(도시정비법)’에 따라 조합-시공자 간 공사비 검증제도를 활용할 수도 있다.
둘째, 분쟁 발생 시 시공자가 고의로 착공을 지연하거나 공사를 중단하는 행위를 제한할 수 있도록 분쟁이 발생하더라도 상호 간 기존 계약에 따른 의무를 성실히 이행하는 조항을 포함했다.
셋째, 분쟁 발생 시 분쟁당사자가 공공지원자에게 정비사업 코디네이터 파견, 조정회의 운영 등 분쟁 조정 지원을 요청할 수 있도록 하는 근거 조항이 추가됐다. 서울시는 이를 통해 코디네이터가 자치구와 함께 조합 운영 정상화 및 시공자와의 협의 과정을 적극적으로 지원해 시공자가 공사재개를 준비하게 된 대조1구역과 같은 사례가 확대될 것으로 기대하고 있다.
서울시는 표준계약서가 정비사업의 성공적인 완성을 위해 참고할 수 있는 가이드라인 역할을 수행할 수 있도록 시공자 선정(입찰안내서에 포함) 및 신규 계약뿐만 아니라 계약당사자의 합의에 따른 변경계약 시에도 활용할 수 있도록 할 계획이다.
표준계약서의 전체적인 내용은 사업시행자가 조합인 경우를 전제로 해 작성됐으나, 공사비 갈등은 조합방식이 아닌 신탁방식 등에서도 발생할 수 있는 만큼 정비사업의 시행방식에 상관없이 계약당사자의 의사에 따라 표준공사계약서를 활용할 수 있다.
정비사업 표준공사계약서는 서울시 정비사업 정보몽땅 홈페이지를 통해 확인할 수 있다. 서울시는 개선 표준계약서가 현장에서 적극적으로 활용될 수 있도록 추후 조합 역량 강화를 위한 정비사업 아카데미 등 온라인 교육과 홍보를 진행할 예정이다.
서울시 한병용 주택정책실장은 “서울시 표준공사계약서는 공사비 갈등으로 인한 조합원·시공사‧일반분양자 등 이해관계인 모두의 피해를 예방하고 권익을 보호하기 위한 것”이라며 “정비사업 공사계약이 보다 투명하고 공정하게 체결되고 관리될 수 있도록 이번에 배포된 서울시 표준공사계약서를 적극 활용해 달라”고 말했다.