법무법인 산하 이재현 수석변호사
◇ 사실관계
가. 원고 조합원들은 피고 지역주택조합의 조합원으로 가입해 이 사건 아파트를 공급받기 위해 2018년 8월경 각 지역주택조합 가입계약을 체결했고, 그 무렵 위 추진위원회에 조합원부담금으로 각 7000만원을 납입했다.
나. 피고 조합은 2018년 6월 고양시장에게 조합원 수를 558세대로 해 조합원모집 신고를 했으나, 고양시장은 “고밀도 개발계획으로 부적정하다”는 이유로 이에 대해 수리거부처분을 했고, 이에 피고는 2018년 8월 고양시장에게 조합원 수를 400세대로 하는 조합원모집 변경신고를 했으며, 고양시장은 위 신고를 수리했다.
다. 피고는 2020년 4월 고양시에 이 사건 아파트의 세대수는 400세대로 유지하되, 전용면적을 49㎡ 및 59㎡에서 70㎡ 및 84㎡로 변경하는 내용의 사업계획이 포함된 ‘지구단위계획 결정(변경) 입안 제안서’를 제출했고, 고양시는 위 제안을 수용했다. 이에 피고는 지역주택조합설립인가신청을 해 2020년 9월 29일 고양시장으로부터 지역주택조합설립인가를 받았다.
라. 피고는 2021년 2월 개최된 임시총회에서 ‘이 사건 아파트의 세대수는 400세대로 유지하되, 전용면적을 49㎡ 및 59㎡에서 각 70㎡ 및 84㎡로 변경하는 사업계획 변경을 승인하는 안건 등을 결의했다.
◇ 원고들의 주장
피고는 이 사건 각 조합가입계약에서 정한 공급 평형 및 조합원부담금보다 대폭 확대되거나 증액된 평형 및 조합원부담금을 전제로 해 이 사건 사업을 진행하고 있다. 이처럼 피고는 당초 이 사건 각 조합가입계약에서 정한 내용대로 계약을 이행할 수 없게 됐으므로, 이는 피고의 귀책사유로 인한 이행불능에 해당하고, 그렇지 않더라도 위와 같은 조합원부담금의 증액은 원고들이 이 사건 각 조합가입계약 체결 당시 예측할 수 있었던 범위를 초과한 것이다.
따라서 원고들은 피고의 이행불능 또는 사정변경을 이유로 이 사건 각 조합가입계약을 해제하고, 피고에 대해 원상회복의무의 이행으로서 원고들이 납입한 조합원부담금을 반환할 것을 구한다.
◇ 법원의 판단 (대법원 2022. 5. 12. 선고 2021다286116 판결)
가. 이 사건 각 조합가입계약서에서는 ‘목적물의 표시’ 부분 밑에 ‘아파트 세대수, 주택평형, 단지규모, 세대 간 공간구성, 부대복리시설 규모, 단지시설물 및 건물외관 등의 사업개요는 건축심의와 사업계획승인 또는 변경승인 등 인허가 결과에 의해 변경될 수 있습니다’라고 기재돼 있다.
또한 위 각 조합가입계약서 제7조 제11항 제1호에서 ‘본 사업부지 매입과 관련해 인허가 시 사업계획변경에 따른 건축규모 및 세대별 단위면적 등의 변경에 따라 조합원부담금이 변경될 수 있으며, 조합원부담금의 10% 범위 내에서 금액 조정에 대해 원고들은 피고의 이사회에 위임하고, 피고는 변경 내용을 확정해 사업계획승인 후 조합원에게 개별통지하고, 원고들은 이에 동의하고 승인한다’라고 정하고, 제2호에서 ‘위 제1호에 따라 조합원부담금의 10% 이상의 금액 조정이 발생될 경우, 조합총회를 개최해 변경사항을 결의한다’라고 정하고 있다.
즉, 위 각 조합가입계약서에 주택평형 등 사업계획이 변경될 수 있고 조합원이 추가로 부담금을 납입할 수 있음을 예정하고 있다.
따라서 원고들은 이 사건 사업을 추진하는 과정에서 위 각 조합가입계약서에 정해진 아파트의 공급면적 및 조합원부담금이 피고의 조합총회결의로 변경될 수 있다는 점을 예상할 수 있었다.
나. 이상과 같이 이 사건 각 조합가입계약서 및 피고 조합규약에 건설 예정 아파트의 세대수·주택평형 등의 변경 및 추가부담금 발생 가능성이 명시돼 있었고, 사업계획의 변경에 대해 피고 조합원들의 총회승인결의도 있었던 이상, 원고들이 당초 공급받기로 한 아파트의 전용면적이 넓게 변경되고, 이에 따라 조합원부담금이 증가했다는 사정만으로 원고들에 대한 피고의 아파트 공급이 불가능하게 됐다고 볼 수 없다. 더불어 위 각 조합가입계약 당시 원고들이 이 사건 사업계획의 변경을 예측할 수 없었다거나 그 변경의 정도가 예측 범위를 초과한다고 보이지 않는다.
또한 사업계획 변경이 조합원인 원고들에게 책임 없는 사유로 발생해 조합가입계약의 내용대로 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생긴다고 보기도 어렵다.
◇ 결론
원심은 사업계획 변경으로 조합원부담금이 약 2배 증가한 경우, 원고들이 이 사건 각 조합가입계약 체결 당시 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생함으로써 더 이상 구속력을 인정할 수 없게 됐다는 취지로 판시했다. 주택법상 지역주택조합사업은 그 진행과정에서 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있다는 점은 수차례 법원을 통해 확인된 바 있다.(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다75892 판결 참조)
조합원이 사업추진 과정에서 조합규약이나 사업계획 등에 따라 당초 체결한 조합가입계약의 내용과 다르게 조합원으로서의 권리·의무가 변경될 수 있음을 전제로 조합가입계약을 체결한 경우, 당사자가 예측 가능한 범위를 초과했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 조합가입계약의 불이행으로 봐 조합가입계약을 해제할 수는 없다고 봐야 한다.
이 사안의 경우 사업계획 변경으로 조합원부담금이 약 2배 증가한 경우이지만, 조합가입계약서 및 피고 조합규약에 건설 예정 아파트의 세대수·주택평형 등의 변경 및 추가부담금 발생 가능성이 명시돼 있었고, 사업계획의 변경에 대해 피고 조합원들의 총회승인결의도 있었던 이상 그 변경의 정도가 예측 범위를 초과한다고 보이지 않고 조합가입계약의 내용대로 구속력을 인정한다고 하더라도 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생긴다고 보기 어렵다.